na co zwrócić szczególną uwagę przy obrocie nieruchomościami?

monitoring pozycji

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość...
Kupując dom, mieszkanie, działkę czy nawet garaż łatwo pogubić się w gąszczu ofert znajdujących się na rynku. Warto więc, upewnić się najpierw, czy stan prawny interesującej Cię nieruchomości nie budzi żadnych podejrzeń. Oto kilka rad, które warto wziąć pod uwagę przed zakupem.
Wartość nieruchomości
Cena nieruchomości bardzo często jest kluczowym kryterium przy wyszukiwaniu ofert, których przecież na rynku nie brakuje. Dlatego sprawdź najpierw, czy kwota, której żąda sprzedawca nieruchomości nie jest zawyżona. Pamiętaj również, że zanim się na cokolwiek zdecydujesz powinieneś obejrzeć kilka a nawet kilkanaście ofert. Określając wartość nieruchomości najłatwiej jest po prostu porównać ją z innymi o podobnych parametrach, położonymi w okolicy.
Na cenę nieruchomości wpływa również jej lokalizacja: bliskość środków komunikacji, instytucji publicznych, a także charakter dzielnicy, w której się znajduje. Jeśli szukasz miejsca do zamieszkania nie bez znaczenia jest fakt czy za oknem masz zielony park, czy też zakłady produkcyjne.
Stan prawny
Kupując nieruchomość zwróć uwagę na to czy sprzedający jest jej faktycznym właścicielem, lub osobą upoważnioną do sprzedaży nieruchomości - w takim przypadku musi mieć notarialne pełnomocnictwo. Jeżeli właścicieli jest więcej to każda z tych osób musi wyrazić zgodę na sprzedaż.
Należy również sprawdzić czy do nieruchomości nie toczy się postępowanie spadkowe lub nie jest ona obciążona prawami osób trzecich - np. hipoteką albo czy nie jest na niej ustanowiona służebność*.
Wszystkie te informacje zawarte są w Księdze Wieczystej. Wgląd do niej jest darmowy i odbywa się w czytelni Sądu Rejonowego, w wydziale ksiąg wieczystych. Znając numer księgi, każdy może zapoznać się z dokonanymi w niej wpisami. Natomiast odpis księgi wieczystej jest płatny, a czas oczekiwania może wynieść do 3 tygodni.
Jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej np. w przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych, należy sprawdzić akt notarialny, na podstawie którego sprzedający stał się właścicielem mieszkania. Niezbędne będzie również zaświadczenie wydawane przez spółdzielnię, w której zlokalizowana jest nieruchomość - określi ono komu przysługuje prawo do lokalu.
Kupując dom, lub mieszkanie sprawdź również zaświadczenia o stanie zameldowania i upewnij się, że przed podpisaniem aktu notarialnego wszyscy mieszkańcy zostaną wymeldowani.
Dysponując dokumentacją nieruchomości dobrze jest zasięgnąć jeszcze porady specjalisty. Notariusz sprawdzi czy wpisy są dokonane poprawnie, czy nie ma żadnych obciążeń oraz czy przed przystąpieniem do zakupu trzeba jeszcze coś uzupełnić.
*Prawna forma ograniczenia prawa własności jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej nieruchomości, albo na rzecz innej osoby.



Dobra umowa przedwstępna to taka, która...
Dobra umowa kupna-sprzedaży nieruchomości powinna być wolna od wad prawnych i zostać zawarta na piśmie w formie aktu notarialnego oraz szczegółowo regulować najważniejsze kwestie dla ochrony Twoich interesów. Poniżej opiszę kilka punktów umowy przedwstępnej dotyczącej kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego (domu), na które powinieneś zwrócić szczególną uwagę.
Forma umowy
W zależności od tego, czy jesteś kupującym, czy sprzedającym różnie kształtuje się kwestia "opłacalności" zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego:
1. Jeśli jesteś kupującym żądaj podpisania umowy przedwstępnej przed notariuszem.
Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności nieruchomości bez zgody sprzedawcy (tzw. skutek silniejszy) - umożliwia Ci to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, iż orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Mówiąc prościej, sąd swoim orzeczeniem stwierdza zamiast sprzedawcy, że nieruchomość stała się Twoją własnością i były prywatny właściciel musi Ci ją wydać.
2. Jeśli jesteś sprzedającym spróbuj zawrzeć umowę przedwstępną w zwyczajnej formie pisemnej.
Kupujący będzie mógł jedynie żądać zwrotu wpłaconych pieniędzy (tzw. skutek słabszy) - własność nie będzie mogła być przeniesiona, gdyż polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Stwarza to możliwość wycofania się z umowy przedwstępnej w zasadzie bez konsekwencji (np. w przypadku otrzymania w późniejszym czasie lepszej oferty).
Termina zawarcia umowy przyrzeczonej
Podpisując umowę przedwstępną ustalasz termin podpisania umowy przyrzeczonej (końcowej) przenoszącej własność nieruchomości. Standardowy termin wynosi od czterech do sześciu tygodni od chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Możesz jednak w porozumieniu z drugą stroną ustalić inny.
Strony umowy
Należy Sprawdź dokładnie, czy wszystkie dane na akcie notarialnym, w szczególności numery PESEL i NIP są zgodne z danymi w dowodzie sprzedającego. Możesz mieć 100% pewności, że osoba, która sprzedaje Tobie mieszkanie jest jego właścicielem.
Kupując mieszkanie od osoby pozostającej w związku małżeńskim, sprawdź koniecznie, czy lokal (dom) jest w tzw. wspólności majątkowej. Jeśli tak, to potrzebna jest także zgoda drugiego z małżonków.
Jeśli więc sprzedający twierdzi, że mieszkanie nabył przed ślubem, w umowie powinien znaleźć się zapis o tym fakcie oraz stwierdzenie, że umów rozszerzających wspólność ustawową ze współmałżonkiem nie zawierał.
W przypadku, gdy nieruchomość sprzedaje małżeństwo umowa powinna zawierać oświadczenie, że przysługuje im na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej prawo własności lub ewentualnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.



Dobra umowa przedwstępna to taka, która... (cd.)
Dzisiaj prezentuję kolejne punkty umowy przedwstępnej dotyczącej kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego (domu), na które powinieneś zwrócić szczególną uwagę.
Przedmiot umowy
Ta część umowy musi dokładnie określać nieruchomość, którą zamierzasz kupić (sprzedać):
- mieszkanie na prawie odrębnej własności (często określane jako własność hipoteczna)
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Podstawowa różnica pomiędzy tymi formami jest taka, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie daje Ci własności mieszkania (domu, garażu). Zalicza się ono do tzw. ograniczonych praw rzeczowych, co w praktyce umożliwi Ci sprzedanie, darowanie, wzięcie kredytu pod hipotekę, czy przekazanie go komuś w drodze spadku, jednak właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia. Pamiętaj, że nie musisz być członkiem spółdzielni, aby posiadać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Możesz je także przekształcić w prawo odrębnej własności - wystarczy złożyć odpowiedni wniosek do spółdzielni mieszkaniowej.
Jeśli ustalisz, że mieszkanie ma pomieszczenia dodatkowe, które do niego należą (takie jak piwnicę, taras, balkon, lub garaż), to powinny być wymienione w tej części umowy.
Sprzedający powinien zagwarantować odpowiednim zapisem, że lokal nie posiada wad prawnych (np. hipoteki), fizycznych (np. cieknący dach), zaległości czynszowych (np. zaleganie za czynsz, nieopłacone rachunki za media) lub wcześniej podpisanej innej umowy przedwstępnej. Z kolei kupujący powinien oświadczyć, że znany jest mu znany zarówno stan prawny, jak i fizyczny nieruchomości i wie, co kupuje.
Transakcja
Cena powinna być precyzyjnie określona. Innymi słowy, nie może być wątpliwości, co dana kwota obejmuje, na przykład garaż, czy też będziesz musiał zapłacić za niego dodatkowo.
Jeśli kupujący wspomaga się kredytem bankowym, na pieniądze (drugą transzę), jako sprzedający będziesz musiał poczekać kilka dni od momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, czyli podpisania aktu notarialnego. Pamiętaj, że do wypłaty pieniędzy bank potrzebuje wypisu z aktu notarialnego przyniesionego przez jedną ze stron, a pieniądze mogą być wypłacone tylko na rachunek bankowy sprzedającego.
Dodatkowym zabezpieczeniem dla sprzedającego może być zapis w umowie, mówiący, że nabywca posiada środki na zakup lokalu. W przypadku, gdy się wycofa z umowy z własnej winy i zażąda zwrotu zadatku, bo przykładowo nie otrzymał kredytu, to taki paragraf powinien przekonać sąd, że kupujący wiedział, co robi, podpisując umowę i wziął na siebie ryzyko nieotrzymania kredytu.
Dokumenty
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, powinieneś dokładnie przeanalizować (zobaczyć) kilka dokumentów, mianowicie:
1. Akt własności lokalu bądź przydział (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - wydaje go spółdzielnia, w którym stwierdza prawo do zamieszkania danej osoby).
2. Jeśli kupujesz mieszkanie spółdzielcze, jego właściciel powinien przedstawić zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, informujące o tym, że sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o określonej powierzchni pod określonym adresem. Wiele spółdzielni zamieszcza w nim także inne istotne informacje, np. czy sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest wspólną własnością małżonków; datę nabycia przez sprzedającego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru członkowskiego sprzedającego, czy lokal jest zadłużony i ewentualnie na ile, oraz czy ma księgę wieczystą, czy nie.
3. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydawane są podobne zaświadczenia.
4. Wypis z Księgi Wieczystej. O ile w przypadku mieszkania na tzw. prawie odrębnej własności kupowanego na rynku wtórnym księga będzie zawsze, o tyle mieszkanie spółdzielcze własnościowe kupowane od pierwszego właściciela, może jej nie mieć. Umowa powinna wtedy zawierać sformułowanie, że sprzedający oświadcza, iż spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu nie ma urządzonej księgi wieczystej.


Kiedy powinieneś zapłacić podatek od nieruchomości?
Kupno działki, czy ukończenie budowy domu to jeszcze nie koniec formalności. Pozostaje kwestia opłacenia podatku od nieruchomości. Jego wysokość oraz termin zapłaty różnią się w zależności od rodzaju posiadanej nieruchomości.
Niezwłocznie po kupnie działki powinieneś zgłosić ten fakt na specjalnym formularzu we właściwym urzędzie gminy. Masz na to dokładnie 14 dni, które liczone są od dnia zakupu. Z kolei obowiązek podatkowy powstaje od następnego miesiąca. Jednakże podatek zapłacisz dopiero po otrzymaniu decyzji ustalającej jego wysokość. W sytuacji, gdy poprzedni właściciel zapłacił już podatek za cały rok, spokojnie czekaj na decyzję dotyczącą kolejnego roku podatkowego. Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok zostanie ustalony proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek. Podstawę wysokości podatku stanowi powierzchnia gruntu.
W przypadku ukończenia budowy domu sytuacja wygląda analogicznie do poprzedniej, z tą różnicą, że podatek od budynku zapłacisz od 1 stycznia następnego roku - podstawę wysokości podatku stanowi tutaj jego powierzchnia użytkowa.
Podatek powinieneś zapłacić na rachunek bankowy właściwej gminy w całości lub w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego. Ustawowo określone terminy kolejnych wpłat to 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada (podawane są one zresztą w decyzji ustalającej wysokość podatku).
Zobacz:
1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31 z późn. zm.)
Podatek na pewno, ale czy od nieruchomości...
Jeżeli chodzi o grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne (czyli grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami) lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych to podlegają one obowiązkowi uregulowania podatku rolnego. Jego wysokość została zróżnicowana w ustawie o podatku rolnym i obliczana jest między innymi na podstawie hektarów przeliczeniowych (w przypadku gruntów gospodarstw rolnych) lub według hektarów rzeczywistych wynikających z ewidencji (w przypadku pozostałych gruntów).
Z kolei gospodarstwo rolne to obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 hektar lub 1 hektar przeliczeniowy. Jeśli jednak łączna powierzchnia użytków rolnych i gruntów zadrzewionych nie przekracza 1 ha powierzchni rzeczywistej, należy wtedy ustalić liczbę hektarów przeliczeniowych, po to, aby określić, do której grupy gruntów należy zakwalifikować daną ziemię - do gruntów gospodarstwa rolnego, czy pozostałych.
Hektary przeliczeniowe ustala się według klasy gruntu, rodzaju użytków rolnych oraz okręgów podatkowych wynikających z ewidencji. Należy także pamiętać, że najsłabsze grunty rolne są zwolnione z podatku.
Zobacz:
1. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 roku o podatku rolnym (Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268 z późn. zm.)
Podatkowi leśnemu podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów pod symbolem LS. Podstawę opodatkowania stanowi, między innymi powierzchnia lasu wyrażona w hektarach. Zwolnieniu podatkowemu podlegają lasy z drzewostanem w wieku do 40 lat, lasy wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, a także użytki ekologiczne.
Zobacz:
1. Ustawa z dnia 30 października 2002 roku o podatku leśnym (Dz.U. 2002 nr 200 poz. 1682 z późn. zm.).
Warto wiedzieć także, że jeżeli na gruntach rolnych lub leśnych prowadzona jest działalność gospodarcza inna niż rolnicza czy leśna, podlegają one podatkowi od nieruchomości.

Sprzedający ponosi wszelkie koszty związane z korzystaniem z lokalu (bądź miejsca garażowego) za okres do dnia wydania lokalu (miejsca) kupującemu.



Kupujemy mieszkanie od dewelopera...
Zanim staniesz się szczęśliwym posiadaczem swojego wymarzonego ?M? będziesz musiał podpisać umowę z deweloperem. W kilku krótkich punktach zwrócę Twoją uwagę na niezbędne elementy treści, które powinna ona zawierać.
1. Oświadczenie dewelopera, że jest pełnoprawnym właścicielem gruntu, na którym ma znajdować się budynek.
2. Zapewnienie dewelopera o przeniesieniu na Ciebie własności mieszkania w stanie wolnym od wad prawnych i fizycznych wraz z udziałem we współwłasności działki, na której będzie stał budynek, oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku.
3. Określenie dokładnego usytuowania budynku, w którym ma być mieszkanie. Jeśli nie ma jeszcze adresu, obowiązkowo musi być podany numer księgi wieczystej działki.
4. Dokładna lokalizacja mieszkania w budynku, uwzględniająca piętro, numer lokalu, a także jego powierzchnię użytkową (jeśli posiada, to także powierzchnię piwnicy, tarasu, balkonu, miejsca postojowego w garażu podziemnym, pomieszczenia gospodarczego, etc.).
5. Dokładnie określoną cenę mieszkania podaną w taki sposób, żebyś nie miał wątpliwości, ile zapłacisz. Powinieneś wiedzieć, że deweloperzy i spółdzielnie stosują dwie metody:
a) według postępów robót na budowie (płacisz tylko za to, co zostało zrobione)
b) ratalny - co miesiąc, kwartał, itd.
Umów się z deweloperem (spółdzielnią) tak, żebyś mógł główne transze opłat wnosić wtedy, kiedy budowa będzie już w zaawansowanym stanie wykonania. Warto ustalić także, że ostatnia wpłata nastąpi dopiero po odbiorze mieszkania, z chwilą podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na Ciebie.
6. Nie podpisuj umowy, w której brakuje dokładnego terminu ukończenia inwestycji (dzień-miesiąc-rok). Korzystnym rozwiązaniem byłby zapis o karach umownych za niedotrzymanie przez wykonawców terminu - najlepiej w formie odsetek ustawowych naliczanych za każdy dzień opóźnienia. Grożąca Tobie kara umowna (z tytułu wycofania się z umowy) powinna być takiej samej wysokości jak grożąca deweloperowi.
7. Proponuję wstawić do umowy zastrzeżenie, że powierzchnia mieszkania będzie liczona według jednej z polskich norm, tj. PN-70/B - 02365 z 30.6.1970 r. lub PN-ISO 9836-1997 z 28.10.1997 r.
8. Data przeniesienia na własność mieszkania aktem notarialnym powinna być konkretna (tak samo jak w przypadku daty ukończenia inwestycji) - nie zgadzaj się na dość ogólne stwierdzenia.
9. Sformułowanie, że czynsz za mieszkanie rozpoczniesz płacić dopiero od momentu podpisania protokołu odbioru, kiedy samodzielnie stwierdzisz, że jest ono prawidłowo zbudowane i wykończone. A to wszystko po to, żebyś nie musiał opłacać mieszkania, które zostało wykonane tak wadliwie, że uniemożliwia zamieszkanie. Unikniesz w ten sposób także konieczności wnoszenia opłat od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (czyli w praktyce na długo przed przeprowadzką).



Na co zwrócić szczególną uwagę kupując działkę...
Potrzebujesz miejsca do życia, ale marzy Ci się trochę więcej metrów niż w dotychczasowym "M"? Zbuduj dom! Ceny mieszkań rosną w zastraszającym tempie z miesiąca na miesiąc, a za metr kwadratowy domu zapłacisz nawet trzykrotnie mniej niż za metr mieszkania!
Drogę do wymarzonego lokum zacząć trzeba przede wszystkim od kupienia działki, co wbrew pozorom nie jest takie proste. Kolejne dwa artykuły podpowiedzą Ci na co zwrócić szczególną uwagę.
Budowlana, rolna czy leśna?
Dom można postawić jedynie na działce budowlanej, jeśli więc jesteś zainteresowany zakupem ziemi rolnej lub leśnej musisz zmienić przeznaczenie gruntu. W tym celu trzeba złożyć wniosek o wyłączenie ziemi z produkcji rolniczej. W pierwszej kolejności wyłączane są grunty sklasyfikowane jako nieużytki oraz te o najniższej klasie przydatności rolniczej.
Decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej podejmują właściwe organy na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Po uzyskaniu takiej zgody należy wnieść opłatę za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji (należności dla poszczególnych klas określa ustawa), a w przypadku gruntów leśnych odszkodowanie za przedwczesny wyrąb lasu.
Miejscowy plan zagospodarowania i decyzja o warunkach zabudowy...
Zanim kupisz działkę, która nie ma statusu budowlanej sprawdź w planie zagospodarowania przestrzennego czy można zbudować na niej dom i jakie jest przeznaczenie otaczających ją terenów.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalany jest przez radę miasta lub gminy i dostępny jest w wydziale architektury urzędu gminy. Wgląd do planu jest bezpłatny, jednak za wypis trzeba zapłacić od kilku do stu złotych - wysokość opłaty ustalana jest przez radę gminy.
W przypadku, gdy nie ma jeszcze planu zagospodarowania należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja taka może być wydana, jeśli interesująca Cię działka graniczy z inną zabudowaną i ma dostęp do drogi publicznej. O decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić każdy, nawet jeśli nie jest właścicielem działki. Dlatego warto otrzymać taki dokument przed kupnem ziemi. Określa on szczegółowo: rodzaj inwestycji - czyli co można na działce zbudować, np. dom mieszkalny, budynek usługowy itp. a także ilość kondygnacji, czasem również kąt nachylenia dachu i jego kolor; oraz informacje dotyczące infrastruktury technicznej - do jakich mediów budynek ma być podłączony.


Działka mała, czy duża?
Wielkość działki ma istotny wpływ na wiele czynników takich jak np. wybór projektu, czy możliwości postawienia na działce innych budynków gospodarczych itp.
Na około dziesięcioarowej działce zmieści się wygodny dom z niewielkim ogródkiem, ale ważny jest też stosunek długości do szerokości. Wąska działka może stwarzać wiele kłopotu przy późniejszym wyborze projektu domu. Optymalna szerokość to co najmniej 22 metry.
Ponadto zastanów się również ile czasu poświęcisz w przyszłości na dbanie o swój ogródek. Im większa działka tym więcej pracy wymaga jej utrzymanie. Doliczyć należy również koszty poniesione na ogrodzenie i jego konserwacje.
Z drugiej jednak strony duża działka daje więcej intymności, sąsiedzi nie będą Ci zaglądać w okna, a rozpalając grilla nie będziesz się martwić że dymisz komuś pod oknem. Jak przyjdzie Ci ochota na własne owoce to zawsze znajdzie się miejsce na posadzenie drzewek.
Ponadto w gminach ustalany jest tzw. normatyw, czyli minimalna wielkość działki na której można zbudować dom. Czasem wynosi on 500 mkw a niekiedy nawet 1600 mkw! Dlatego najpierw musisz sprawdzić, jakie obwarowania prawne nakłada na przyszłych inwestorów gmina, w której znajduje się działka.
Położenie
Zastanów się najpierw, czego oczekujesz od miejsca, w którym zamieszkasz. Piękna okolica, wokół brak zabudowań, a jedyne co budzi Cię rano to śpiew ptaków. Słowem sielska atmosfera, ale nie ma nic za darmo. Działka położona na wsi zmusi Cię do codziennego dojeżdżania do miejsca pracy, urzędów czy innych obiektów użyteczności publicznej.
Warto również zwrócić uwagę na samo ukształtowanie powierzchni działki, idealna będzie położona na wzniesieniu, lekko nachylona w stronę południa i z tej strony odsłonięta, natomiast od północy i częściowo od wschodu i zachodu zasłonięta np. drzewami. Nie bez znaczenia jest też dostęp z działki do drogi asfaltowej, im lepszy dojazd do działki tym staje się ona bardziej atrakcyjna.
Należy tez sprawdzić uzbrojenie terenu, a jeśli go nie ma to możliwości wykonania przyłączy poszczególnych mediów. Zajmuje się tym zespół uzgadniania dokumentacji, który nadzoruje przebieg sieci uzbrojenia na danym terenie administracyjnym.
Co zrobić, gdy na działce znajdują się niechciane obiekty?
Jeśli na działce lub w jej pobliżu znajduje się oczko wodne konieczne będą badania geotechniczne, może się okazać, że grunty są organiczne i nie można na nich posadowić żadnego budynku. Pamiętaj, że dom nie może stać również w zagłębieniu, unikniesz podtopienia przez wody opadowe i gruntowe.
Może się zdarzyć, że na działce, którą właśnie kupiłeś rosną drzewa, a Ty chcesz je wyciąć. Pamiętaj, że jeśli drzewa maja więcej niż 5 lat potrzebujesz na to zgody. Trzeba wystąpić wtedy do Urzędu Gminy o wydanie zezwolenia, nawet gdy drzewo jest uszkodzone lub uschnięte. Unikniesz płacenia wysokich kar za samowolne usunięcie. Natomiast bez zezwolenia możesz wyciąć drzewa owocowe, sadzone na plantacjach, lub mające mniej niż pięć lat.
Jeśli na działce znajduje się stary budynek to do jego rozbiórki również potrzebne będzie pozwolenie. Do wniosku rozbiórkowego należy dołączyć wtedy zgodę właściciela obiektu, szkic położenia na mapie oraz opis prowadzenia robót rozbiórkowych.



Jak skutecznie i z zyskiem sprzedać mieszkanie...
Masz mieszkanie i chcesz je sprzedać? To dobry moment, w ostatnich latach ceny nieruchomości wzrosły nawet o kilkaset procent, masz więc szansę na sprzedaż swojego ''M'' z zyskiem!
W dzisiejszej lekcji prezentuję 7 kroków, które poprowadzą Cię do udanej transakcji!
1. Wyceń swoje mieszkanie.
Najbardziej poszukiwane, a co za tym idzie najszybciej sprzedające się mieszkania to te nieduże, a więc kawalerki, czy ewentualnie dwa pokoje z kuchnią i łazienką położone na niskich piętrach. Cena metra kwadratowego małych mieszkaniach jest wyższa i maleje ze wzrostem metrażu mieszkania.
Wyceniając swoje "M" najłatwiej jest porównać je z cenami podobnych mieszkań w okolicy. Wiele ofert znajduje się w prasie i Internecie i zawierają dokładne opisy samego mieszkania ale również jego położenie, technologię w jakiej wykonany jest budynek, jego wiek itp. Wszystkie te informacje mają istotny wpływ na cenę Twojego lokum, dlatego warto brać je pod uwagę.
Możesz skorzystać również z pomocy rzeczoznawcy. Fachowiec po oględzinach mieszkania sporządzi po kilku dniach "operat szacunkowy" zawierający szczegółową wycenę. Usługa taka kosztuje kilkaset złotych, a rzeczoznawcę bez problemu znajdziesz w każdym mieście.
2. Zainwestuj w remont - to się opłaci!
Zadbane i odświeżone mieszkanie na pewno zrobi dobre wrażenie na klientach. Postaraj się niskim kosztem poprawić jego wygląd. Otwory w ścianach pozostałe po starych obrazkach zaszpachluj a ściany pomaluj. Napraw cieknące krany, zadbaj o detale wykończeniówki, jak np. nie dokręcone listwy podłogowe.
W ten sposób tanim kosztem poświęcając trochę czasu zwiększysz atrakcyjność swojego mieszkania.
3. Przygotuj potrzebne dokumenty.
Do zawarcia transakcji potrzebny Ci będzie akt notarialny kupna. Warto też wcześniej go przygotować na wypadek, gdy kupujący będzie chciał potwierdzić ze jesteś właścicielem mieszkania.
Jeśli Twoje "M" to mieszkanie spółdzielcze własnościowe, to odszukaj przydział ze spółdzielni. Wydają ona również "zaświadczenie do sprzedaży". Znajduje się tam nota, że przysługuje Ci spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także jego powierzchnia i informacje o tym czy mieszkanie nie jest zadłużone.
4. Posprzątaj.
Do mieszkania będziesz zapraszać potencjalnych klientów musi zatem panować w nim ład i porządek. Im więcej sprzętów, mebli i drobiazgów jest na widoku, tym mniejsze i bardziej zagracone będzie Twoje mieszkanie.
Upierz wykładziny, posprzątaj sanitariaty - czysta i pachnąca łazienka to podstawa, umyj także okna i zmień firanki.
5. "Sprzedam mieszkanie".
Zrób zdjęcia i zamieść ogłoszenia o sprzedaży mieszkania w lokalnej prasie, możesz rozwiesić je również na tablicy ogłoszeń w osiedlowym sklepie, czy w okolicznych klatkach schodowych. Sprzedać mieszkanie możesz również w sieci, prawie każdy serwis internetowy posiada dział ogłoszeń, często darmowy. W treści koniecznie zaznacz, że jest to ogłoszenie prywatne, bez pośredników i podaj swój numer kontaktowy.
6. Zadatek, czy zaliczka?
Kiedy znajdziesz już kupca należy podpisać umowę przedwstępną. Zawiera ona konkretne ustalenia stron co do ceny mieszkania, sposobu zapłaty oraz daty podpisania umowy ostatecznej.
W umowie przedwstępnej określa się również zobowiązania stron w przypadku gdy transakcja nie dojdzie do skutku. Masz tu do wyboru zaliczkę lub zadatek, obie ustala się zwykle w wysokości 10% wartości mieszkania.
Jeżeli nie dojdzie do transakcji to zaliczkę musisz zwrócić.
W przypadku zadatku, możesz go zatrzymać jeśli to kupujący się rozmyśli. Jeżeli natomiast to Ty się wycofasz, to wtedy oddajesz kupującemu podwójna kwotę zadatku czyli pieniądze, które dostałeś, oraz dokładasz drugie tyle z własnej kieszeni.
Pobieranie zadatku jest więc korzystne tylko wtedy, gdy jesteś stuprocentowo pewny, że chcesz sprzedać mieszkanie.
7. Transkacja.
Zanim sporządzony zostanie akt notarialny musisz się wymeldować. Dobrze też jeśli od dostawców mediów zdobędziesz zaświadczenie, że nie zalegasz z opłatami lub przedstawisz zapłacone rachunki z ostatniego okresu.
Pieniądze dostaniesz przy podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży lub parę dni po jej sporządzeniu, jeśli kupujący będzie korzystał z kredytu bankowego.
Wydanie kluczy do mieszkania następuje zazwyczaj do pięciu dni po otrzymaniu pieniędzy, czy też zaksięgowaniu przelewu na rachunku bankowym. Pamiętaj jednak że ponosisz wszelkie koszty utrzymania mieszkania, czy garażu aż do momentu przekazania mieszkania.


Podsumowanie
W poprzednich częściach kursu pisałam, na co zwrócić szczególną uwagę przy zakupie i sprzedaży nieruchomości. Czas na podsumowanie...
Kupując nieruchomość:
- sprawdź jej wartość i porównaj ceny z innymi,
- dokładnie przeanalizuj stan prawny (księgę wieczystą i akt własności),
- sprawdzić starannie umowę przedwstępną, najlepiej jeśli będzie podpisana w obecności notariusza.
Podatek od nieruchomości
Po zakupie działki masz 14 dni na zgłoszenie tego faktu do Urzędu Gminy. Natomiast obowiązek podatkowy powstaje od początku następnego miesiąca. W przypadku gdy ukończyłeś budowę budynku podatki zapłacisz od 1 stycznia następnego roku.
Jeśli chodzi o użytki rolne i leśne to podlegają one odpowiednio obowiązkowi płacenia podatku rolnego i leśnego (a nie od nieruchomości)
Z biuletynu dowiedziałeś się również co powinna zawierać umowa z deweloperem od którego kupujesz nieruchomość, między innymi:
- zapewnienie, że deweloper jest właścicielem gruntu,
- ostateczną cenę,
- dokładne dane dotyczące usytuowania budynku,
- zapewnienie o przeniesieniu na Ciebie własności,
- terminu ukończenia inwestycji oraz przekazania kluczy.
Omawiałem również szczegółowo czym się kierować przy wyborze działki budowlanej między innymi:
- rodzaj działki,
- plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja o warunkach zabudowy,
- wielkość działki i jej położenie.
Żeby z zyskiem sprzedać mieszkanie, należy dobrze je wycenić, przygotować mieszkanie na przyjęcie potencjalnych kupców (mały remont, sprzątanie), a także zgromadzić niezbędne dokumenty. Duży wpływ na sprzedaż mieszkania ma również zamieszczenie ogłoszeń w lokalnej prasie i Internecie.
Powyższe rady na pewno pomogą Ci podjąć właściwą decyzję przy zakupie i sprzedaży nieruchomości.
Życzę owocnych poszukiwań i zadowolenia z zakupu!
Centrumreklamy.com
Kreator stron internetowych - strona bez programowania